谁偷走了美国梦- 从中产到新穷人(4)

……这也正是我为什么会去挑战全国各地的行业领导者们,去实现这一目标的原因——我成功让550万少数族裔拥有了属于自己的住房。

我不认为自己的经济基础买得起房。我不认为自己赚到了足够多的钱……这是一场噩梦……我感到愤怒——对我自己感到愤怒,因为我不该相信他们对我许下的承诺……他们很清楚,我根本还不起这笔贷款。

他们可是在跟一群善于兜售人们本身并不了解的贷款的经纪人们打交道……他们会拿出一种看起来极具诱惑力的产品,然后把它归入到「武器」的名录之下——千真万确。这些看起来极具诱惑力的贷款产品实际上就是一触即发的手榴弹……

当你思考「住房危机」事件,想象数以百万计的美国民众被迫离家出走的场景时,你不会想到这里面就有一个如布雷·海勒这样聪明的三十岁成功人士。当我与海勒见面时,她仍旧住在佛罗里达州奥兰多市她被迫出售的房子里——海勒陷入了如山一般沉重的债务,对负责自己贷款的银行感到愤怒无比。她的形象看起来并不像是一名典型的受害者。她的脑袋里充满了街头智慧,对数字方面的敏感程度跟挥鞭子一样快,外表看上去永远是沉着冷静的模样。从海勒跟我讨论自己贷款文件时对其内容的了解程度看,她显然清楚住房贷款是怎么一回事。

即便如此,她依然因此而债务缠身——被一笔自己实际上并没有资格申请的抵押贷款给捆得死死的。这笔贷款的申请通过时,海勒并没有能力偿还,因此,她并不想要这笔贷款。于是在2008年10月22日,在自己那套买入价为51.3万美元、拥有四个卧室的住房即将断贷止赎的不祥阴影笼罩之下,她以电子邮件的方式给佛罗里达州总检察长的「反欺诈热线」写了信。

「我是华盛顿互惠银行2006年11月执行的、带有掠夺性质的贷款行为的受害者。」海勒如此告知总检察长办公室,「我想知道对银行方面提请正式起诉的必要步骤。我手头切实拥有银行方面违反公平贷款做法的全面证据,包括:

布雷·海勒的案子如此引人注目的理由是:她的抵押贷款发放者华盛顿互惠银行同时也是她的雇主。海勒于华盛顿互惠银行的下属子公司长滩抵押贷款公司就职已近四年,并在趋于白热化的佛罗里达房屋贷款市场中成为了一名非常成功的贷款客户经理。

也正因此,海勒在发给佛罗里达州总检察长的电子邮件中,控告自己工作的银行以篡改贷款申请、降低其客户等级以启用针对低端客户的原始贷款利率并向她收取更高利息的方式,使她陷入了两笔总额为513535美元的贷款当中——所有这些行为均没有告知她。一大批中产阶级美国人都曾经历过类似的事情。

2003年,刚从西雅图太平洋大学修得工商管理与社会学双学位后毕业的布雷·海勒入职了长滩抵押贷款公司,事业发展如同坐上了火箭一般突飞猛进,直到2006年,海勒突然发现自己竟然变成了自己所从事职业的一名受害者。

2006年9月,海勒申请了50万美元的贷款,凭她当时的收入,这笔贷款尚且很容易还。然而,仅仅在两个月之后,也即2006年11月,她的工资突然从悬崖顶端直线滑落:华盛顿互惠银行发现长滩抵押贷款公司惹上了烦,于是,银行方面突然对长滩公司一系列金融产品中风险最高(也是利润最大)的贷款项目进行了限制。如此一来,长滩公司的抵押生意便彻底碰壁。转眼间,佛罗里达州的贷款专员们每月完成的销售额跌至只有上个月或者上上个月完成量的五分之一。令人感到难以置信的是,海勒的薪酬从9月份的13374美元陡降到了11月份的2288美元。

就此,海勒认为自己的贷款和那套梦寐以求的房子已经成为了历史。她很清楚,华盛顿互惠银行在批准贷款前还需要对全部贷款申请人再进行一遍审核,以确保借款人的收入和银行账户余额没有发生变化,借款人仍然具有还贷能力。她也清楚,自己作为华盛顿互惠银行的一名员工,银行贷款专员们是能够立即获得她的偿付能力信息的。他们将会发现,根据银行的贷款发放标准,她已经不再有获得贷款的资格了,如此一来,她的申请就会被拒绝掉。「如果确实是按照这个流程来走的话,」海勒告诉我,「我的贷款申请应该早就被拒绝了。」

恰恰相反,在没有另行通知她的前提下,华盛顿互惠银行改写了她提交的贷款申请,将其收入申明为「年薪1美元」,同时将她转入了与申请类别完全不同的贷款——无进件,无调查型贷款——并向她收取较高的利息。事发后,当海勒与华盛顿互惠银行的贷款专员交涉时,对方告知她,使用所谓的「1美元年薪贷款」是对公司雇员的礼遇。这种高利息、高收费的贷款也被广泛应用于其他收入不稳定的客户。

这种现象并不罕见。我已经跟其他几个被银行更改了贷款条件但并没有得到通知的人聊过,也跟律师们聊过——他们代表很多被银行在贷款上执行过类似「切换」行为的借款人们打过官司。在炒房热潮进行得如火如荼的那几年时间里,违规变更贷款申请内容来让申请人符合贷款资格的行为在银行和抵押贷款公司相当常见,它们可以以此来制造高额度的贷款交易和更高的利润。

当布雷·海勒得知自己已经获批了这笔新贷款时,顿时觉得自己被银行和住宅承包商给困住了——它们双方都是受经济利益驱使才促成这笔交易的。就她个人而言,却因此陷入了麻烦之中。海勒卖掉了自己目前居住的房子,搬了出去。随后,她与住宅承包商签订了一份合约,给了对方一笔2.4万美元的押金,作为确认购买意向的担保金。如果银行终止了她的这笔贷款并拒绝给她融资,住宅承包商的这份合约就会失效,这2.4万美元也可以收回。「不过,如果是我本人不要这房子的话,」海勒解释道,「我就会丢掉这2.4万美元。」除此之外,她可能还会因为违约而面临诉讼。

所以,她冒着风险继续进行这笔交易,在二十六岁的年纪上进行了一场豪赌,希望房地产市场(以及她的薪水)能够恢复到往日水平。「我们都很清楚,市场情况正在迅速变化,但我们并不知道这些变化究竟是暂时的,还是彻底颠覆的前奏。」海勒对我说,「2006年11月底之前,我们还不知道自己所处的行业将会一蹶不振。」

就跟一场希腊悲剧一样,海勒所拟定的脱困策略在推进过程中遭到了冷酷无情的打击:她花掉了出售自己第一套住房得来的大部分资金,来偿还第二套房子数额庞大的抵押贷款。在与她同居的男朋友的协助下,海勒英勇不屈地奋斗了好几年,坚持按期偿还。然而,在随后的几年中,她没能坚持下去。最后,她不得不屈从于无可回避的现实——2010年春,她的第二套房子被执行了强制拍卖,售价低得惊人。当时,她的这套房子周围早已遍布法院拍卖房屋,房价已经深度套牢——其市场价值远低于尚未还清的贷款余额,美国还有其他1100万套房子也跟她的情况一样。

「我已经在那套房子上亏掉了25万美元,」海勒后知后觉地坦承道,「早知道会这样,我当初就应该直接不要它了——哪怕损失2.4万美元的担保金。」

海勒故事的讽刺之处在于,自1889年起,华盛顿互惠银行一直都在小心维护自己「如家人般可亲」的行业声誉——它曾经是一所通过亲密接触客户、如对待邻居般对待客户、用心考虑客户收益的方式来赢得客户们信赖的银行。但是,在全新的抵押贷款游戏中,华盛顿互惠银行的运作风格和企业格言都变成了「肯定就是力量!」——这是华盛顿互惠银行电视广告中的一句话口号,它的含义是:无论你是什么情况,只要向华盛顿互惠银行申请贷款,就一定能够得到肯定的答复。

华盛顿互惠银行的CEO凯瑞·基林格对平凡又乏味的普通三十年期固定利率抵押贷款业务温吞、微薄的盈利能力表示不满。他认为,这是由于筛选借款人的流程太过仔细(也即传统的「否定的力量」)造成的。这种贷款策略没能让华盛顿互惠银行(或者它的CEO)赚到足够多的钱,赚钱的速度也不够快。基林格听到了来自华尔街的新式抵押贷款造钱机器所发出的塞壬歌声,清楚那台机器对于高利率、高风险、高收益抵押债券的饕餮——事实上,这种债券属于「垃圾抵押」,跟上世纪八十年代甚嚣尘上的高利息垃圾债券没有什么不同。

运营「垃圾抵押」需要先对华盛顿互惠银行的经营理念进行彻底的改造,不过计算得出的收益也确实诱人。相比发放抵押贷款、靠收取贷款利息牟利的传统业务,华盛顿互惠银行这种有资格发放住房贷款的银行也可以通过发起高息贷款,然后再将其打包出售给华尔街的方式来赚取更多的钱。

基林格以最快速度进入全新「垃圾抵押」游戏的办法是买下一个现成的次级贷款放贷公司。如此这般,在1999年,华盛顿互惠银行收购了长滩抵押贷款公司——这是一个业务正在腾飞的、锐意进取的「垃圾抵押」急先锋。

在购买长滩公司之前,有人提前向基林格发出了警告:购买长滩公司对于华盛顿互惠银行而言是一个危险的、也许是致命的错误。提出这一警告的是华盛顿互惠银行执行副总裁李·兰诺叶,他的工作是保护银行免受不良信用风险影响。曾经身处华盛顿互惠银行核心圈子的兰诺叶告诉我,他当时大力反对购买长滩公司。他说自己曾向基林格发出过(带有预见性的)警告,说长滩公司的以破产为导向的次贷性质企业文化将会破坏华盛顿互惠银行「如家人般可亲」的行业声誉,最终摧毁华盛顿互惠银行。

作为一名老牌信贷专员,兰诺叶认为次贷业务必定要依靠掠夺式手段来取得成功。像次贷那样借钱给有着不良信用记录的人群,必定会导致大量借款人违约。即便打包出售次级贷款会有一些短期收益,长此以往,这些违约行为也会给银行造成损失。这套系统是行不通的,兰诺叶警告说,因为它违反了健康贷款的规则——只有拥有良好信用的人才有资格获批贷款。

兰诺叶表示:如果信贷标准放宽且必须接受不良信用客户带来的风险,那么,弥补不良信用风险所造成损失的唯一途径,就是以不公平的方式将有资格申请普通贷款的、收入稳定的中产阶级借款人吸引到利率更高的次级贷款领域。「所谓掠夺式贷款,意味着要让没有相关经验、毫不知情的借款人去选择次级贷款——这些人本就有资格申请普通贷款。」兰诺叶解释道,「你不得不在这群人身上采取更高的贷款利率,收取更贵的手续费,以此来贴补那些信用很差的人(在贷款上)可能带来的损失。这样一种贷款不符合我们银行的个性和企业文化,它将违背我们『如家人般可亲』的经营理念。」

兰诺叶两次公开反对收购长滩公司,这一行为令他最终被华盛顿互惠银行解雇了。并非字面意义上的「解雇」——基林格迫使他选择了提前退休。1999年,基林格不仅购买了长滩公司,同时也变更了华盛顿互惠银行的运营策略。「他把保证客户利益和确保服务质量放在了销售管理的后面,」兰诺叶说,「当你把信用审核工作寄托在以销售为己任的下属们身上时,信用审核当然会形同虚设,如此一来,你就废止了银行与客户之间原本相互制衡的关系。没有人会停下来对你说『这样不行……嘿,等等。我们已经失去控制了。』」

1999年时,长滩抵押贷款公司或许尚且没有失去控制,但它当时也一直都在挑战底线年,国会藉由迅速破除高利贷相关法案所规定的抵押贷款利率上限,为成本高企的次级贷款敞开了大门。上世纪九十年代,次贷已然成为一门棘手的生意。次贷业内资本量经常不足,无法扩大自己的贷款规模。然而,到了2001年,美联储主席艾伦·格林斯潘给次贷业打了一针:通过大幅削减标准利率,格林斯潘极大地提高了贷款业务的利润率(尤其是次级贷款),并引发了推动美国经济蓬勃发展的房地产和金融投资热潮——直到2008年金融危机之前。

克林顿和布什总统曾经大力推动次贷发展。克林顿治下的白宫连续呼吁房利美(联邦国民抵押贷款协会)、房地美(联邦住宅贷款抵押公司),以及其他贷款机构向低收入的美国人,尤其向那些以往因为信贷记录太差而无法获批贷款的少数族裔放宽信贷要求。上世纪九十年代末期,房利美和房地美这两家为全国约半数家庭提供房屋抵押贷款的准政府企业向银行施压,让它们给少数族裔贷款,并执行更加灵活的贷款标准。连任任期内,布什总统在低收入美国民众中大力推广「所有权社会」概念,怂恿全民买房,稍后他还夸口说,在自己任期内国民住房自有率破了历史最高纪录——当然只是暂时的。

长滩抵押贷款公司在这场全新的抵押游戏中得到了蓬勃发展。这是一家剑走偏锋的贷款机构,总是在挑战政策极限,弯道超车,保持快车道行进。它走得实在太快了,联邦存款保险公司向华盛顿互惠银行提供的一份机密报告中甚至指出,在它们审查的总计4000多个经由长滩公司批准发放的2003年度贷款中,只有四分之一是有资格出售给华尔街投资者们的;一半贷款的资格不全,需要补正;剩下的四分之一完全不适合转售。正如李·兰诺叶曾经向基林格警告过的那样,长滩公司劣迹斑斑,华盛顿互惠银行的法务部门甚至停止了长滩公司在华尔街的证券化,换句话说,停止将长滩公司签下的抵押贷款合同出售给华尔街。不过,这一搁置行为也只是暂时的:长滩公司很快就把自己的贷款规模翻了三番,从2003年的115亿美元增加到了2006年的近300亿美元。

身为长滩公司的抵押贷款专员,布雷·海勒干起活来废寝忘食,每天工作十四个小时。她一直都在路上,和多达一百个不同的抵押贷款经纪公司打交道,推动它们尽快提高贷款业务量。无论长滩公司还是华盛顿互惠银行,对员工的激励措施都是基于销售业绩,而不是发放贷款的可靠性或者贷款偿还前景。

「我们的收入根据我们实际经手的贷款总额来支付,(佣金)百分比也是阶段性分级的,」海勒解释道,「销售额越高,百分比越高。如果你这个月签下了500万美元的贷款,那这个月就会支付给你两万美元。按照通常的标准,我们每个月都会签下300万到1000万美元……」

海勒不无自豪地对我说:「23岁到24岁的这两年里,我每年赚20万美元。2004年时,我买下了属于自己的第一套房子。这套房子我只持有了两年就卖掉了,光是这套房子就赚了10万美元。」

听起来或许有点奇怪,但海勒实际上几乎从来没有当面见过借款人。像长滩公司和华盛顿互惠银行这样的银行,当时都是通过数量众多的独立抵押贷款经纪人来进行大部分销售的,这些经纪人大多是二十多岁或者三十多岁,为了赚钱才蜂拥入行的新人,几乎没有任何金融业从业经验。

贷款经纪人是次贷市场的动力之源。就跟长滩公司的客户主管一样,这些经纪人也是以贷款总额来决定薪酬的,他们通过说服借款人选择利息极高的垃圾抵押贷款来获取高额分成。奖金分成最高可能达到总额的3%:一笔30万美元的贷款中,经纪人可以赚到9000美元。一年谈成五十到六十笔类似贷款,一个努力赚钱的年轻经纪人的年收入便可以达到50万美元。

经纪人们知道应该如何愚弄评估系统,以便让贷款申请获批;通常来讲,长滩公司的贷款专员们不会专门去筛选掉那些不良贷款,取而代之的,他们会向经纪人传授令贷款申请简单获批的秘诀。如此一来,经纪人和贷款专员都能获得奖金。「传授了相当多的经验,」布雷·海勒向我报告说,「作为银行方面的销售代表,我可以告诉那些经纪人们,『想通过贷款就应该这样做——只要你把这个,这个,还有这个带过来给我们,你那笔贷款就能够通过。』实际上,你是在向他们指出系统的漏洞。每家银行都有漏洞。」

银行方面的漏洞、充满诱惑力的贷款,以及新经济下如长滩公司这类采取激进营销策略的抵押贷款公司,这一切都在国家的金融体系当中埋下了定时炸弹,2007年,这枚炸弹最终在华尔街引爆。那么,炸弹究竟是怎样爆炸的?答案是,创造大量将会以违约和止赎收场的炸弹式贷款,然后将其出售给华尔街那帮无法看清贷款缺陷的、不在圈内的投资者们。抵押贷款最终是否能够正常偿还,经纪人和银行并不关心。它们实际上是在通过扩大贷款规模来赚钱,完全忽略了不良贷款。经纪人们的收入全靠批准贷款的总额带来的浮动返点,至于这些贷款的最终结局将会如何,和他们一点关系都没有。

「这是一门来钱很快的生意,」在《大空头》这本书中,前所罗门兄弟投资公司的抵押债券交易员斯万·雅各布斯告诉迈克尔·刘易斯,「任何靠推销产品赚钱又不必担心产品性能如何的生意,都会吸引来一大批唯利是图的人。」

更糟糕的是,抵押贷款经纪人们甚至还会向银行方面施压,希望银行能够放宽自己的信贷标准,从而产生更多违约贷款和止赎行为。在这场全新的抵押贷款游戏当中,经纪人们占据了主导地位。作为推销垃圾抵押贷款的一线销售人员,是他们在直接与房屋买家联系,按照电话簿逐个拨打电话,拜访少数族裔团体,寻找借款人并兜售贷款。他们可以选择把自己的客户们带到任何自己中意的贷款人那里——到长滩公司,到华盛顿互惠银行,或者带到像国家金融服务公司和艾美克(Ameriquest)这样的竞争对手那里去,又或者带到其他华尔街大银行的附属贷款公司。业内竞争是十分激烈的。为了让经纪人们一直留在自己这边,长滩公司和华盛顿互惠银行只能不断放松贷款标准。

提供抵押贷款的银行都拥有一座充满诱惑力的贷款产品军火库,它们所提供的贷款与传统的三十年期固定利率贷款大不相同。传统贷款中,借款人必须拥有相当于贷款总额20%的担保金,而且还需提交自己的工资单或者W-2税表来证明自己的收入。在新的抵押贷款游戏中,银行方面可供选择的贷款产品有可调利率抵押贷款、次级贷款、全额融资、诱惑利率、循环贷款、负值摊还、息差奖金,或者房屋净值贷款——几乎所有这些产品里面都藏有陷阱,没什么借款人能够觉察得到。

为了让那些存在偿还风险的借款人们成功获得贷款资格,追求规模的经纪人最喜欢使用的策略是向他们出售所谓的「声明所得贷款」(Stated Income Loan)——海勒拿到的就是这样的贷款。在一开始,这种类型的贷款是有存在理由的。银行之所以发明出这种贷款产品,是为了那些带有自雇用性质的职业,比如业务顾问、承包商、作家、演员和其他一些收入优渥但却无法在W-2税表上填写稳定收入的借款人们。这些借款人只需写一份声明,说明自己的收入来源,然后提交报税单和银行对账单,证明自己拥有足够资产来偿还贷款即可。他们还需提供营业执照或其他书面文件,证明自己所从事的工作确实与声明上列明的一致。

但是,随着购房潮的热度逐渐升级,声明所得贷款堕落了。华盛顿互惠银行和长滩公司放弃了该贷款产品对应的保障措施——实际上,它们让任何人都去申请声明所得贷款。海勒表示,它们不再要求出示营业执照,转而接受推荐信——这种推荐信任何人都可以写,极易伪造或捏造。即便申请人手里拥有货真价实的书面文件,比如合格的W-2税表,逐一审核这些文件也会放慢贷款审批过程,并进而干扰到发放贷款的数量和规模。因此,在2004年、2005年和2006年,放贷业内引入了「无进件」贷款:不需要任何书面文件即可贷款。一个相似的变种是「倪娜」贷款——无须收入证明,无须资产证明。最后推出的是「忍者」贷款——无须收入证明,无须工作证明,无须资产证明。

海勒表示:「贷款专员们放弃了自己对那些真正拥有申请购房贷款资格的买家们应尽的责任。恰恰相反,他们还无所不用其极地让任何人的贷款申请都获得批准。整个贷款系统完全没有任何作为。我们一直在扩大贷款发放人群的边界。」

业内显而易见的欺诈趋势令海勒惴惴不安,但是,正如她告诉过我的那样,降低银行的贷款发放标准确实「为我们带来了更多的客户」。风险一层一层地堆叠起来,增加了借款人违约、房市倾覆的概率。

在长滩抵押贷款公司内部,最佳的次贷产品是2/28可调利率抵押贷款——它会先用相对较低的初期「诱惑利率」来引诱借款人申请,两年之后,利率会陡然上升到正常的「指数指导利率」。一些高级员工后来承认,之所以设计出这些贷款,就是为了让借款人违约,强迫他们进行再融资。

通常而言,为了让那些违约风险较大的借款人们的贷款申请能够顺利获批,抵押贷款专员们只会确保借款人有能力支付「诱惑利率」,而不会再去确认他们能够支付得起正常的每月还贷额。这一做法普遍存在,一位资深的华盛顿互惠银行高层甚至承认,如果抵押贷款专员只允许真正符合贷款资格的申请人借款,那么银行方面的三分之一再融资贷款申请都会遭到拒绝。换句话说,精明的华盛顿互惠银行贷款专员们很清楚,经贷方认定具有贷款资格的借款人们,实际上只具备偿还「诱惑利率」的能力——这将不可避免地导致违约行为,但贷款专员们通常都会忽视掉这一现实情况,以保证贷款规模和利润的不断上升。

两年后,当贷款利率重置时,大多数房屋买家都会遭受严重的「付款冲击」——重置利率将使其每月需偿还的抵押贷款总额增加一倍,甚至更多。由于无法支付急剧增长的账单,银行方面会找借款人约谈,说服他们拿自己的抵押资产进行再融资,用新一轮的「诱惑利率」申请更高的贷款金额,以此来偿还之前债务。正如布雷·海勒所解释的那样,如此的举动开始让借款人进入循环融资,每一次都陷入更深的债务中去,而经纪人和银行家们却在每一笔贷款上都得到了数额可观的收益。

对于低收入借款人而言,2/28可调利率抵押贷款常常会与「附加贷款」相结合——将占房屋总价20%的第二份抵押贷款追加到占总价80%的第一份抵押之上。这一贷款方式极大地增加了违约风险,但销售额提升所带来的诱惑几乎是不可抗拒的——相当于是零首付买房了。「附加贷款」的缺点在于它十分危险地取消了经受住时间考验的、对借款人方面的信用要求,也即买家需要为购房行为投入一定数量的首付款,以此来保护银行方面不会遭遇空手套白狼的局面。然而,在2000年,「首付」这一传统要求在长滩公司、华盛顿互惠银行和其他地方差不多已经灰飞烟灭了。

华盛顿互惠银行的长期信贷专家李·兰诺叶发现,全额融资简直难以想象,尤其对那些信用不良的次人们而言,更是如此。兰诺叶告诉我,这种贷款产品的结局从一开始就注定了,因为借款人完全可以直接违约,转身就走。「偿还这样一种贷款的唯一办法就是再融资,然后又是再融资,到达某个节点之后,这台旋转木马就会停下来。」兰诺叶说,「我们可以从历史经验中得知,房价不会永远上涨。」

但是,根据布雷·海勒的回忆,房贷前线上的场景却是:在房价再次上涨之前,疯狂买入、买入、买入——把你想要的房子买下来,全额融资和「诱惑利率」所揭示的贪欲是无止境的。「最重要的事情就是在新盘前面签字画押:『全额融资,无首付』。」她说,「民众是这样想的:『我真的可以买下这套房子,这套全新的房子』——任何人都想要一套全新的房子——『没有任何人会跟我讲,我其实并不具备买下这套房子的条件』。」

经验丰富、主张安全平等法则的西雅图保障性住房抵押贷款经纪人凯瑟琳·凯勒表示:「他们可是在跟一群善于兜售人们本身并不了解的贷款的经纪人们打交道。他们会拿出一种看起来极具诱惑力的产品,然后把它归入到『武器』的名录之下——千真万确。这些看起来极具诱惑力的贷款产品实际上就是一触即发的手榴弹,华盛顿互惠银行之所以会做这样的事情,完全是出于市场考量。」

埃利塞奥·瓜尔达多是数百万受了「拥有属于自己的房屋」的虚无缥缈美国梦故事诱惑而选择全额融资的借款人之一。2003年,瓜尔达多以萨尔瓦多合法移民的身份来到了美国。一场地震令他祖国的不少地方化作了废墟,经美国国务院同意,成千上万的萨尔瓦多人被允许以「临时受保护身份」在美国工作,这个身份使他们能够每年顺利延长签证,直到今天。瓜尔达多年近四十,不会说英语,在马里兰州劳雷尔镇的HMS墙面板材公司得到了一份建筑工人工作,负责给新造的房子安装室内墙板。据瓜尔达多所说,他当时每个月赚大约2000美元,独自租住在一套位于地下层的单间公寓里,存了大约1.5万美元。

但是,当我2010年底和瓜尔达多第一次见面时,他已经经历过「一场噩梦」了。瓜尔达多现在四十五岁左右,他说自己被诱骗进了一个通过虚报收入数字来达成的次级贷款骗局,并表示这全是贷款经纪人的错。声称要赎回抵押品的威胁电话轮番向瓜尔达多轰炸,他失去了之前的工作,然后又找到了另外一份工作。他花掉了自己的全部积蓄,试图保住自己在马里兰州海厄茨维尔镇买下的一栋小得可怜的饼干盒子型两居室房子。

在美国买房从来都不是他自己的主意。瓜尔达多说:「我不认为自己赚到了足够多的钱。」可是,在2006年1月,他接到了一个语气冷冰冰的电话。「一直都有房地产经纪在四处打电话,」他告诉我,「其中有个家伙打给了我,这个卖房子的西班牙语说得特别好。他名叫威廉,但我们都管他叫『艾尔·格林高』。他当时对我说:『你应该用你赚下来的钱买一栋房子。租房实际上是在把你赚来的钱白白送给别人。你的贷款申请是可以得到批准的,又快又简单。』他告诉我,我可以在六个月内申请再融资,光靠房子就能钱生钱。」

瓜尔达多对此说法半信半疑,但他也承认,威廉的电话成功让他动起了这方面的心思。威廉带他到海厄茨维尔看了一套屋顶铺了白色木瓦顶板的房子——标价是31万美元。随后,威廉又把他带到弗吉尼亚州维也纳小镇一家名为「国会基金」的贷款办事处,在那里,瓜尔达多遇到了一名秘鲁出生的、名叫卡洛斯的抵押贷款承办人。瓜尔达多告诉卡洛斯和威廉,他的月收入只有2000美元,买不起那栋房子,但卡洛斯却向他保证道:「别担心,我们会解决这个问题的。你将会得到属于你的一笔贷款。」——卡洛斯说的正是全额融资。

尽管觉得有些不可靠,瓜尔达多还是去了自己的哥哥阿曼多那里,劝他跟自己以五五开的比例一起买下那栋房子,并且住到一起。整个过程当中,没有任何人给他们出示过联邦法律所要求的、必须在正式申请贷款时递呈给申请人的文件。当申请过程快结束时,埃利塞奥和阿曼多被告知需要签署卡洛斯提前准备好的文件。整个过程十分匆忙,是那种实实在在的匆忙,瓜尔达多说,签这里。再签那里。因为看不懂英文,兄弟俩相信威廉和卡洛斯能够诚实地帮助他们填好申请表格。好几年之后,当瓜尔达多转向一个非营利组织寻求帮助时,他才发现自己当年的贷款申请上说了谎,上面写着自己的月收入为8750美元,而不是他亲口告诉卡洛斯的2000美元。申请上还错误地把他的身份写成了美国公民。2010年,维也纳小镇的「国会基金」贷款办事处关张。该办事处的两名前雇员弗莱迪·科瓦和布莱恩·里奥斯证实,卡洛斯曾经在泰森斯角的「国会基金」贷款办事处工作过,但那边的办事处早在2007年就关张了,公司也已经倒闭。他们和卡洛斯之间完全断了联系。

瓜尔达多向我展示了他当年的贷款文件,这套文件被他有条有理地保存在干净的文件夹当中:包括两份2/28可调利率抵押贷款,第一份的前期利率为8.65%,第二份的前期利率为10.85%。两年后,这两份贷款的利率浮动到了14%以上。月供达到了2600美元——即便由两兄弟来共同分担也很困难——还得额外加上每年4400美元的税费和保险费。埃利塞奥说,他们之前从来没有跟他提到过这些额外费用。他拿出了自己宝贵的1.5万美元积蓄来支付月供,但是,当抵押贷款的费用大幅上涨时,他哥哥离开了他,事情发展已经超出了他的预料。

经济开始不景气了,瓜尔达多失去了之前那份建筑工人的工作,他又设法在一位庭院设计师那里找到了一份固定工作。然而,2008年4月,当存款耗尽之后,瓜尔达多断供了。四个月后,止赎通知开始骚扰起他来。

「这是一场噩梦。全部都混乱了。」他喃喃自语道,「我的心情十分低落。不知道一旦自己被踢出家门之后还能去哪里。到大街上流浪?去乞讨?……我感到愤怒——对我自己感到愤怒,因为我不该相信他们对我许下的承诺。我对那个抵押贷款办事处和房地产经纪人也感到愤怒。他们心中有数,他们很清楚,我根本还不起这笔贷款。他们当时应该十分慎重地告诉我:『你无法付款买房。你根本买不起房子。』」

洛杉矶法律援助基金会律师莉莉·索泰洛表示,同样的故事她已经听过几千次了。她那个由五名提供公共法律援助服务的律师所组成的团队,早就被房屋买家们铺天盖地的投诉所淹没,这些买家们全都声称自己受到了抵押经纪人的欺骗。团队办公室每年要处理大约两千起类似案件,拒绝接手的案子的数量比这还要多得多。「我们知道,2006年时华尔街对次级贷款的需求很大。」索泰洛说道,「次级贷款的规模不够大,没办法满足抵押信托方面的需求。这一形势造成了贷款机构在承保上处理得非常宽松:允许对外发放带有掠夺性质的贷款,并让此类贷款成为了一项发展十分积极的业务。」

「亲和力营销」是大批量生产贷款的方式,她向我解释道。换句话说,拉美人、黑人、亚裔美国人和教会成员一直在接受自己所处的社群中的其他人、甚至亲戚们的营销。按照索泰洛的说法,数以千计靠社保支票生活的老年人以及那些领取最低保障工资的下层中产阶级工人们同样被甜言蜜语所蛊惑,以完全不切实际的方式投身于房市之中。

「违约的浪潮不可避免,」索泰洛说,「申请贷款很容易。经纪人需要做的全部事情,就是为借款人填好贷款申请书,并将其呈交到贷款办事处。任何人的贷款申请都不会被拒绝——他们完全就是在滥用自己的风险评估权力。我曾经代表非裔美国家庭、老年人、西班牙语人群提交了上百份诉讼书,这当中的很多人都不太懂英语。根本就不应该给这些人发放贷款。」

发放给这群人的抵押贷款被称为「骗贷贷款」。但是,恰恰与公众舆论看法相反,索泰洛断言,绝大多数的骗贷都是由经纪人和银行贷款机构,而不是由客户方面来完成的。或许客户本身也有牵连,但骗贷行为无论如何都跟经纪人有关。为什么会这样?那是因为作为内部人士,经纪人知道取得贷款资格应该填写的正确数字,索泰洛说,那些不说英语的借款人甚至无法正常阅读这些申请表格。

长滩公司的内部人士证实了索泰洛所讲的故事——有位名为戴安娜·科斯的质量管控专员对我说,她对长滩公司的诈骗行为一直表示担忧。已经六十多岁的科斯在抵押贷款领域工作了一辈子。因为在西雅图的华盛顿互惠银行担任过八年的高级贷款发放专员,科斯很清楚应该如何应付贷款。她告诉我,2004年自己调职到位于加州中部山谷地区的长滩公司分公司时,曾经对遇到的情况感到触目惊心。那里的贷款专员们似乎并不关心自己处理的究竟是优质贷款还是不良贷款,「他们做这门生意纯粹就是在自己牟利,完全没想到过要为公司谋福祉。」

理论上而言,科斯的质量管控团队之所以存在,就是为了阻止那些糟糕的贷款申请,保护公司和长滩投资债券的投资者们免受不良贷款的侵害。然而,质量管控请求却不断地被高层管理者们驳回,被除了他们团队以外的其他员工们视作公司内部的败类,因为他们的评审工作放慢了贷款审批的进度,威胁到了贷款的发放量和利润。高管们对待质量管控部门的员工如同对待二等公民,让他们挤在会议室里办公,连正式的办公室都没有,每逢开会时间还会把他们统统赶出去。「照我看来,公司里的人们从来都没有真正在意过我们。」科斯说,「我们就像害群之马。每个人都讨厌我们……」

「欺诈行为是明摆着的——每个人都看得到。」她继续讲了下去,「我并不是说每个人都参与了欺诈。但那些赚钱最多、发放贷款最多的专员们的行为确实是最具有欺诈性质的。这群人甚至还获得了前往夏威夷和佛罗里达州的旅行作为奖励。两三年时间过去,因为借款人没有能力偿还月供,这些贷款中的很多都以止赎收场。」

最明显的欺诈行为就是声明所得贷款,她说道,尤其对于那些收入相对较低的群体,比如自雇用性质的园丁和房屋管家。在科斯看来,一个显然能够说明问题的现象是,经纪人们会反复使用同样一个收入增加额数字来申请贷款——大约是每月4.4万美元——没有任何文件证明,他们可以随意编造各种不可能存在的银行余额。当我询问科斯,她是否亲眼看到过用来瞒天过海的伪造工资单时,她反过来回击我道:「我们看到的工资单都是伪造的——假的工资单,或者说自己赚了数额惊人的钱财的声明。你可以伪造推荐信抬头或者虚构信用证明,也可以随便乱填1099表格。」

当科斯或团队里的其他质量管控专员们对存疑的贷款申请提出异议时,管理层的选择是完全不予理会。「贷款专员们踩在我们头上,直接走了过去,不管存在什么问题都可以顺利提交。」科斯说。唯一值得关心的就是业绩。「贷款专员们被炒鱿鱼的唯一原因,就是他们没能达成多少多少美元的每月业绩目标。至于质量管控方面,是根据经过我们评审的贷款数量来给予奖励。因此,我们部门的一些员工五分钟内就能审完一整套申请文件。」

经纪人向抵押贷款专员提供的现金回扣和精致礼品是办公室聊天中永不间断的主题。「我从来没有亲眼看到过送礼过程,」科斯告诉我,「但你能听到很多人在议论。类似『我通过了这笔贷款,因此得到了这么多钱』。经纪人会跟贷款专员或者贷款审批员聊天,他们会说:『不要更改我再这份贷款申请里填写的金额。只要你不更改这份申请,我会给你多少多少钱,只管让它通过就好。』」

这番话可不仅仅是办公室八卦。2007年12月,美国司法部以从抵押贷款经纪人处收取10万美元回扣的罪名起诉了约翰·诺戈,他是位于加利福尼亚州都柏林小城的长滩公司办事处的高级贷款专员,科斯也曾在那里工作过。诺戈承认自己有罪。他坦承,自己还收取了几位长滩公司销售代表所提供的款项,在明知存在欺诈行为的情况下,推动他们指定的一些贷款申请顺利通过。诺戈说,他以捏造文件或者添加虚假信息的方式,「修正」过一些贷款申请。

另一个普遍的误解是:次级贷款主要兜售给那些信用记录不良的低收入人士。事实上,在购房热潮最为高涨的那段时间,为次级抵押贷款买单的大部分都是坚实的中产阶级借款人——他们原本就有资格申请普通贷款,或许并不清楚自己是如何被经纪人们所劫持的。2005年,《华尔街日报》发现55%的次人本应拿到更优惠的普通贷款利率。根据第一美国集团下属的「贷款表现」子公司的调查结果,2006年,61%的次级贷款借款人符合申请普通贷款资格。

换句话说,数以百万计的中产阶级房屋买家受人摆布,选择了能够让经纪人、银行和华尔街获利却同时让拥有良好信用记录的中产阶级借款人付出数十亿美元的超额费用和利息的贷款产品,其中很多人可能至今仍然在支付超额利率。

华盛顿互惠银行提供的次贷产品当中,有一个十分强大的变种,吸引了数以百万计资产颇丰的中产阶级和上层中产阶级借款人。这是被称为「可调利率抵押贷款」的一种次级贷款,是华盛顿互惠银行的标志性产品。作为一种采用浮动利率的抵押贷款,它成功地欺骗了许多受过良好教育的人——这对银行和经纪人们来说是极端有利可图的。华盛顿互惠银行可调利率抵押贷款产品的主要受众是专业人才、小企业主、受过大学教育的白领以及高科技企业员工。这部分借款人原本有资格申请能够享受优惠利率的普通贷款,但却被带有误导性的「诱惑利率」所吸引,最终投入了可调利率抵押贷款的怀抱。可调利率抵押贷款的利息金额是会突然提升的,为了防止借款人突然想要退出,这种贷款通常会设置数额巨大的提前还款罚金。因为退出需要支付大笔金钱,借款人通常情况下都只好选择继续还贷,随着贷款待还余额的猛涨,华盛顿互惠银行会趁势将这些借款人推入需要不停再融资的漩涡当中。

布雷·海勒告诉我,这种利率浮动的抵押贷款是房屋买家们所面临的「最大骗局」,「因为你完全没办法对它们进行预测」。海勒的意思是,客户完全不可能知道贷款利率将会涨到多高。她向我解释道,对于银行而言,最方便得手的猎物就是「想要以尽可能低的利率拿下贷款、得到美丽的家的客户。这是堪称完美的业务场景。此种情况下,经纪人会向客户提出一个选择——拥有最便宜利率的可调利率抵押贷款,或者利率相对更高的固定利率抵押贷款。十个顾客当中会有九个选择可调利率贷款。向客户进行推销的套话是『瞧瞧房价涨得有多快。房价上涨之后,你就能拿它进行再融资』。这实际上是一场赌博,当时的每个人都会选择参与。」

华盛顿互惠银行的可调利率贷款产品拥有经典的上钩销售法诱饵,那就是异常之低的「诱惑利率」——通常低至1%或2%,比7%或更高的正常贷款利率要低很多。因此,如果银行或者经纪人没有明确解释相对应的条款,借款人很可能会误以为自己捡到了一个难以置信的大便宜。

可调利率贷款的第二根毒刺是所谓的「可选」功能。就跟信用卡一样,可调利率贷款允许借款人自己选择每月还款的数额。银行方面提供的四个选项通常包括(a)最低还款额;(b)仅还利息;(c)三十年期等额本金;(d)前十五年加速还利息的等额本息。

对于选取选项(a)的人群而言,这就是可调利率贷款领域的第二十二条军规,可调利率贷款的最危险之处在于,它会导致被银行家们称之为「负值摊还」的效应。换句话说,你的贷款余额不仅没有下降,反而还上升了。如果借款人只支付最低还款额,这笔钱甚至都不足以支付贷款每月产生的利息,更不必提本金部分了。因此,借款人仅支付最低还款额的行为会导致该月本应偿还的利息产生一大块缺口,银行方面会直接将未偿还的利息部分计入贷款余额。长此以往,贷款余额将会越滚越多。

不过,这里还有另外一条军规——余额天花板。当不断上涨的贷款余额达到规定的上限时(通常设置为原始贷款余额的110%),借款人将不得不开始偿还由之前全部利息和本金组合而成的、一笔新建立的、数额更庞大的贷款。对于大多数家庭而言,这一结果将造成严重的收支失衡——月供数额陡增两到三倍——这将迫使借款人要么仓促选择再融资,要么直接止赎。

北迈阿密海滩的小企业主约翰·特尔布斯被第三根毒刺扎了一下。由于选择了华盛顿互惠银行的可调利率贷款,他陷入了连续再融资的境地——而且,他还是华盛顿互惠银行销售们所拥有的贷款产品军火库当中另一个秘密陷阱的牺牲品,业内称之为「息差奖金」。

息差奖金是华盛顿互惠银行给予经纪人们的最诱人的现金回扣奖励,银行方面以此来刺激他们以最高的利率出售贷款,使房主们付出高昂代价。顾名思义,息差奖金的存在是基于「利息差」的——也即银行借款利率与放贷利率之间的差额。息差越高,经纪人可以获得的奖金数额也越多。如果某个主动出击的经纪人有本事唆使一位不明线万美元的高息贷款,那他就可以得到一笔总额1.1万美元到两万美元的奖金。

这笔奖金的费用实际上是借款人支付的,但他们却并不知道这一点——因为息差给银行带来的收益已经被伪装过了。它并没有出现在大部分房屋买家都会仔细查阅的HUD-1成交费用明细报告这份贷款审批过程中的主要文件里,没有出现在「由借款人所提供的资金支付」条目的细项当中。布雷·海勒向我展示了息差收益通常是怎样隐藏在报告第二页的:在左侧第806行,以小写字母印刷的「ysp」加一个数字来表示。如果借款人碰巧足够眼尖,能够发现这里的「ysp」并且询问这是什么,那么经纪人通常都会回复说,这是银行向经纪人支付的费用。从技术上说,这句话确实是真话,但经纪人没有向借款人解释的是,银行方面只是将「ysp」金额添加到了贷款利息上,实际上是借款人偿还了这笔款项。

华盛顿互惠银行的「ysp」奖品非常具有吸引力,也正因此,经纪人们会在全国范围内扫荡那些可能会选择可调利率贷款的借款人。2007年底,迈阿密的约翰·特尔布斯就上了俄亥俄州家门抵押贷款公司一个经纪人的当。

四年前,结束了在雪城和费城的广播电台担任管理工作的三十年成功职业生涯之后,特尔布斯带着总额六位数的薪水储蓄和期权,搬到了佛罗里达州。将近六十岁的特尔布斯决定自己做生意。于是,他买下了一家小型广告公司:创意联合。特尔布斯和他的妻子索尼娅在北迈阿密海滩靠近内陆水道的一处僻静高档社区内购买了一套总价72.5万美元的三居室独栋平房。这套房子自带一座七十英尺长的码头,特尔布斯把自己买了六年没开过的西弗敦牌游艇停在了这里。

特尔布斯花了20万美元来改造自己的房子,支付了一笔10万美元的首付,并且申请了一笔总额62.7万美元的贷款。2006年,在佛罗里达州房市仍然处于上涨阶段时,特尔布斯以华盛顿互惠银行可调利率贷款的方式进行了再融资,选择仅支付利息模式还款,当时每月只需支付约3900美元。但是,当佛罗里达州经济开始崩溃之后,特尔布斯的广告业务变得不景气了,3900美元月供对他而言变成了一种压力。因此,他一直在寻找能够有效降低成本的方法。

最后,他在邮箱里的一份印刷广告上找到了俄亥俄州家门抵押贷款公司的电话,并因此而陷入了第二笔华盛顿互惠银行可调利率贷款。特尔布斯说,当自己致电家门抵押贷款公司时,对方告诉他,他们可以使他的月供减少大约1000美元。特尔布斯向我展示了家门公司的鲍勃·诺里斯当年曾经提供给他的贷款建议书。建议书上写明每月仅需支付利息3027.56美元,最低还款额比仅支付利息的还款额还要再低500美元,旁边有一个大大的黑色箭头,指明该贷款所对应的「指数指导利率」为5.025%。这一利率要远低于特尔布斯现有的华盛顿互惠银行贷款利率。由于渴望能够每月节省近1000美元开支,特尔布斯接受了家门公司提供的贷款建议,家门公司方面则以电话申请的方式提交了他的贷款申请。

特尔布斯说,在签约之前,他从来没有看到过家门公司方面提供的任何书面文件。最后,他们在特尔布斯的公司办公室内签了约——整个过程十分匆忙。「那次签约十分古怪,」特尔布斯说,「家门公司聘请了一位当地人来处理签约事宜。这个人做起事来非常不专业,甚至没有随身携带另一半待签署文件。对我而言,这件事本应该是个信号。我猜,我本来应该更相信银行业的逐利本性。这个人完全就是个笑话。」

接下来的意外是他的第一期付款通知——总额1600美元。特尔布斯认为这个数额是弄错了,便直接向华盛顿互惠银行打了电话。对方告诉他,这确实是「诱惑利率」的首月还款额,下月开始将会变更为正常利率。果然如此!第二个月开始的仅支付利息月供为4900美元——比他之前的月供还要多1000美元,而不是如承诺的那样减少1000美元。

讲到这里时,一贯轻言细语的特尔布斯明显很生气,「我立即打电话给银行,对他们说:『这其中肯定有什么地方弄错了。』但是,银行方面甚至都不愿意跟我好好交流。他们对我说:『这笔贷款是通过某个经纪人来完成的,我们对此不负责任。我们已经将你的抵押售出了。』——我当时就想,他们绝对拿不到我的房子。」特尔布斯展开了反击。2007年12月11日,签订新的抵押贷款协议后还不到一个月,特尔布斯便向华盛顿互惠银行发了传真,要求银行出面修改抵押贷款条件:「这并不是这份合同所承诺的内容……我没有能力每月支付4928.95美元……需要共同协商出一种更好的安排,否则我们将不得不解除这笔抵押贷款。」但是,华盛顿互惠银行却对他的要求不予理会。

作为一个做了一辈子生意的商人,特尔布斯对银行的答复感到震惊。一开始他认为这一切都只是个操作失误,华盛顿互惠银行将会纠正自己犯下的错误。但是,进一步思索之后,特尔布斯得出结论:他们是故意设圈套来骗他的,银行本身就是骗局的一部分。当他更为小心仔细地检阅自己的贷款文件时,发现自己购买的实际上是一份高成本的非普通贷款——尽管他有资格申请普通贷款。这份贷款的基本利率是8.263%——明显高于自己的前两次贷款。随后,他又看到了经纪人能够拿到的回扣——用小写字母印刷的「ysp」,蜷缩在一张表格的一个小角落里——18875美元。

「让我陷入恐怖的贷款之中,这家伙还因此赚到了18875美元!」特尔布斯气得头顶冒烟。

但是,这还不是他一系列麻烦的终点。当特尔布斯尝试退出贷款时,他发现了最后一根毒刺——如果选择提前偿还贷款,他需要支付2.1万美元的提前还款罚金。根据西雅图的房地产律师戴维·林恩的说法,一旦借款人们发现自己受到了欺骗,这项罚金就变成了一道绊脚石,准确阻止像特尔布斯这样的人退出贷款。林恩已经见识过了很多类似的案子,它们成功激怒了他:「这简直就像是经纪人卖给了你一栋房子,又给房子点上了火,同时还锁紧了后院门,让你无处可逃!」

最后,特尔布斯得以成功从华盛顿互惠银行的贷款中脱身,但是代价高昂——5万美元的提前还款罚金、贷款终止手续费,以及在花旗银行申请新抵押贷款的费用。更重要的是,他的新一轮贷款总额为77.75万美元,比他最初买房时的抵押贷款总额多出了差不多15万美元。特尔布斯每次选择再融资,都会使自己陷入更大一笔贷款当中,这意味着他已经在买房投资这件事情上十分「高效」地损失了15万美元。他也想到过要卖掉房子,但如此一来,他就无法弥补自己的损失了。

作为一名商人,特尔布斯长期以来都很相信银行,不过这件事之后,他不会再这么做了。当我问特尔布斯他从这件事上学到什么教训时,他冷冷地回答我道:「我所得到的教训就是,银行业绝非你所想象的那样。我不是在说那些确实试图帮助你的本地银行,我说的是那些大银行——它们试图以不地道的方式向消费者们敛财……跟这些家伙们打交道简直就是一场噩梦。我所经历的是一笔纯属欺诈的交易。他们四处撒谎。他们的行为完全是不道德的。现在,我甚至只是回想一下这件事,都会感到痛苦。」

约翰·特尔布斯、布雷·海勒和埃利塞奥·瓜尔达多——以及许多曾经跟我谈过话的像他们一样的人们——他们全都是在这场全新的抵押贷款游戏中受伤的失败者,是被抵押贷款中所暗藏的金融毒刺扎中的受害人。他们所购买新房的价值被不断掏空,疲于奔命,最后变得比原来更穷,甚至永远陷入银行的债务漩涡当中。人们眼见自己的资产缩水,存款蒸发。这些现象实际上是这场全新抵押贷款游戏的策略,也是它在美国全境迅速蔓延的方式。

大体上而言,我们目前所面临的经济危机完全是华尔街强加到主街上的——可以说,全然无辜的普通群众被极尽贪婪的金融家们带去进行了大清洗。

住房问题是美国分裂的缩影。它横跨在造成国家分裂的经济地震所催生的断层线上。房地产市场泡沫的催生和破灭在较短时间内蒸发掉的中产阶级财富,比历史上其他任何一段单独发展时期都要多得多。

上世纪九十年代以及千禧十年当中,住房抵押领域的二级市场创造了或许是美国历史上最大规模的创建、打包并销售债务的经济行动。它以对数级规模推动债务增长,使住房抵押贷款市场累积的债务额甚至超过了美国财政部发行的国债总额。

于是,当债务泡沫大范围破裂时,民众马上便将次级贷款抵押市场指认为罪魁祸首。确实,次贷危机的爆发导致了房地产市场崩溃,然而次贷本身却并不是我们的国家经济崩溃的本因:它仅仅是症状之一。

中产阶级财富大量消耗的根本原因,乃是这场全新抵押贷款游戏的运作思路,以及改变了银行业传统规则的一系列新法规与政策。这些变化从根本上(同时也是十分危险地)改变了银行家与房屋业主之间的关系。抵押从抵押贷款经纪人那里转移到银行,又从地区银行转移到华尔街大银行,然后被打包成体量巨大的匿名投资池,并被切割为若干份额以方便出售:这就阻断放贷人与借款人之间原本存在的一对一关联,同时也使抵押贷款体系的财务安全性荡然无存。

房地产市场崩溃以及随之而来的止赎大潮和高失业率,它们并非自由市场原则不受约束地运转所造成的事故,这些问题早在1978年那场至关重要的国会立法会议上、在当时爆发的放松金融管制热潮当中便已萌生。从里根时代到布什时代,放松管制的呼声一波接一波,连绵不断。还有美联储前主席格林斯潘,他坚信华尔街各大银行和次级贷款市场能够实现自我监管,对自由市场的可靠性的笃信从不动摇——这些全都为次贷危机的爆发积蓄了力量。

对美国经济前景持悲观态度的经济学家们早在2003年便已提出了警告:房地产市场已经过热,灾难即将到来。但格林斯潘却表示「房地产泡沫破裂将造成一系列严重后果,并带来经济大衰退」的风险「根本不存在」。

很遗憾,正如我们所看到的那样,格林斯潘错了。但格林斯潘也只是在事情发生之后——在被他自己称为「前所未有的全球金融危机」发生之后,才向国会方面承认「我在现今的经济模型当中发现了一个缺陷」——这套经济模型已经被他用了四十年了——「我对此感到十分震惊」。对于一个习惯连篇累牍地阐述自己观点的人而言,格林斯潘说出这番言简意赅的认错话语,实在让人吃惊。他口中的「经济模型」所指的是他长期以来追随的自由放任指导方针:来自政府方面的监督和监管对于市场而言,是完全没有必要的负担,因为银行完全可以自己管理它们所面临的风险。2011年,格林斯潘进一步承认,2008年爆发的金融危机令自己「对这一指导方针产生了怀疑」。

问题的核心在于,这场全新的抵押贷款游戏将房屋抵押贷款的基本概念本末倒置了。

自上世纪三十年代以来,银行给了普通美国民众用三十多年时间逐步偿还房屋净值抵押贷款的权利,以此来协助他们付清房款并最终拥有属于自己的房子。银行发放长期贷款,耐心等待借款人还清欠款,赎回作为抵押的房产,最后完全拥有自己房屋的产权,再没有相关的义务或者牵连。这一方式为普通民众在退休之后享有财务安全打下了坚实的基础。

残酷的新经济扭转了这一传统:银行家们制定的新策略完全与过去背道而驰。他们不再给予普通美国民众实现自己美国梦的权利,反而一手打造了偷走美国梦的策略。华盛顿互惠银行、长滩抵押贷款公司以及其他数百家渴求暴利的银行机构和经纪人的叫卖语是:业主们不应该把自己买下的房产视作退休后的安乐窝或者安全保障,应该把它当成自动取款机,随时都能够从里面取出钱来。次级垃圾贷款的设计结构和销售模式从一开始就是要让新房主们成为银行的奴隶,永远为银行打工。兜售给数以百万计坚实中产阶级借款人的选择性可调利率抵押贷款、房屋净值抵押贷款以及其他各种巧立名目的垃圾贷款产品,从他们所购买的房产中抽取了海量的财富,并全部汇入银行系统。银行家们将这一类行为归纳为「产权剥离」。就这样,人们眼睁睁地看着自己的资产缩水,储蓄化为乌有。

华盛顿互惠银行的高级副总裁哈里·汤姆林森在接受《格兰特利率观察家》杂志主编詹姆斯·格兰特的采访时,大力赞扬了全新的抵押贷款游戏。「照我看来,」汤姆林森如是说,「这属于抵押贷款产品的转变,从一个单纯协助购买家庭住房的产品……转变为可以把住房作为一笔金融资产来进行杠杆投资的产品。这是一项很大的转变。」

不妨这样想:所有这些极具诱惑力的抵押贷款产品,还有华尔街的「结构性融资」快车,都是债务制造机。它们纯粹是破坏中产阶级美国人财富积累的金融系统工具。上世纪九十年代和千禧十年的房地产市场繁荣让银行发了大财,却让数以百万计的中产阶级美国人陷入了旷日持久的贫困状态——不仅仅是从房价下跌的时候开始,而是一直如此。即便在房地产市场崩溃之前,中产阶级也已经失去了以万亿计算的财富,因为业主们在买房的同时,已经将房屋净值大规模出让了。

格林斯潘曾经为这一趋势摇旗呐喊,他将其称之为「房屋净值提取」——在互联网经济崩溃后,他认为这对国家整体经济会有帮助。2002年,据格林斯潘估计,每年的房屋净值提取总额高达7000亿美元。其他经济学家们则对此表示担忧。从他们的角度来看,这意味着有大量美国普通家庭陷入了总额7000亿美元的债务当中,但格林斯潘本人却十分欢迎这座通过借贷累积而成的高山。

格林斯潘希望业主们能够将投入购买房屋的储蓄通过借贷的方式提取出来用于消费,以此来为美国经济提供动力。正如他在2002年11月13日告诉国会的那样,这一进程正在拯救病入膏肓的国家经济。格林斯潘指称:「最重要的事情是要认识到,在其他资产价值(指股市)大幅下滑的当下,从住房当中提取净值将会对消费领域形成重要支撑。如果不是因为这一现象的存在,经济活力相比现在将会明显减弱……」

很多借款人十分乐意配合提取房屋净值,因为他们认为房地产市场的持续繁荣将会补充他们的现金流。其中一些人通过提取房屋净值过上了奢华的生活——购买第二辆车,第三辆车,或者豪华游艇,组建家庭影音娱乐中心,抑或参加豪华度假旅行。

然而,更多人选择申请高利率的房屋净值抵押贷款是出于自己的实际需求,因为他们的工资或时薪入不敷出。他们从房屋净值中提取现金流,用以支付医疗费用,为孩子们提供大学教育经费,解决房屋修缮开支,或者仅仅是用来跟上物价上涨的脚步。因为需要支付高昂的贷款费用,并向积极推销、有时甚至会采用欺骗性手段来兜售贷款的经纪人们支付息差奖金,华尔街的银行家和金融业精英们也要分一杯羹,这种新借款方式中的一大部分并没有进入业主的口袋里。

全新的抵押贷款游戏全力运转了好几年时间,但是,当格林斯潘一手促成的房地产市场繁荣破灭时,损失也是极为庞大的。从2006年年中到2012年年初,断崖式下跌的房价使美国的房屋业主们损失了数以万亿计的美元——这还只是整个故事的前半部分。

相对而言,比较隐蔽的是2006年房市泡沫破裂之前普通美国人所遭受的自有房屋巨额净值损失。美联储数据显示,1985年美国人实际拥有房屋总价值的69.2%(银行拥有剩余部分),到了2011年,业主实际拥有的房屋总价值份额已经下跌到了38.4%。业主们损失了美国总计20万亿美元住宅存量总值当中的接近30%——这笔大约6万亿美元的财富主要是通过房屋净值提取而流失的。

简而言之,号称房价将会永远上涨,你可以从你所拥有的房子里面一次又一次借钱的异想天开承诺,搭配上经纪人们针对垃圾抵押贷款的欺骗性营销,诱使数以百万计的中产阶级家庭开始不断挥霍他们辛苦积累下来的、弥足珍贵的房屋净值。

国民所持有的房屋所有权净值在全国范围内急剧下滑,从接近70%一路下跌至房屋总价值数额的40%以下,这一现象代表曾经占据绝对核心地位的中产阶级财富已经从业主们手中大规模转移到了银行那里——中产阶级所积累财富中的数万亿美元,由普通美国人转移到了大银行、银行CEO和主要股东的荷包里。在这数十年时间里,银行首次比那些所谓的「业主们」拥有更多的美国家庭房产价值总额累积的财富。

对数以百万计的中产阶级美国家庭而言,这场如地震般的财富大转移代表着对他们所拥有美国梦的最重要组成部分的偷窃。即将面临退休的婴儿潮一代的大部分人都陷入了困境。他们没办法还清自己所借的三十年期抵押贷款,反而被「已沉没在水平面之下」的房产给困住了。他们可能不得不付上一大笔钱从房产中解脱出来——这里的「付钱」就是字面上的意思。

在全新的抵押贷款游戏开始之前,人们可能会计划卖掉自己一家人曾经长期居住生活过的房产,用得来的现金搬家到阳光明媚的佛罗里达州或者亚利桑那州去,在那里购买一套相对过去而言更小、希望也会更便宜些的住所。房地产市场泡沫破裂改变了这一切。即便对于那些一直努力支撑自家房子正常月供的人们而言,房市低迷在很多情况下都意味着卖家必须携带大量现金到房屋现场进行交接,赎回房屋抵押尚欠银行的价值差额,以便完成交易。根据经济学家迪恩·贝克的估计,婴儿潮一代当中年龄较大的、已进入六十岁的这一批人当中,有差不多五分之一正在面对目前这一全新的金融挑战,而且,除非房地产市场发生翻天覆地的变化,否则婴儿潮一代中年龄较小的、目前五十多岁这一批人中的大约三分之一,也会在退休时遭遇类似的冲击。

且让我们回头看看事情是如何发展到如此糟糕地步的。在这场全新抵押贷款游戏的核心部分,有一处设计存在着致命的缺陷,它是一种充满了危险的阻断——将利润从风险当中抽离了出来。发生这一现象的主要地点,是被银行家们称为「二级市场」的地方,在这里,地区银行会卖掉自己手上持有的住房抵押,华尔街的大银行则能够以数百万美元的价格买下这些抵押品。

二级市场是千禧十年这段时间里催生房地产泡沫的引擎。以二级市场为平台的交易行为撑起了「到手就卖」战略,成为了这场全新抵押贷款游戏的标志。地区银行迅速向华尔街售出抵押品的一个可预见后果是,发放抵押贷款的经纪人们和银行家不再关心这些贷款是在按期偿还还是已经违约,因为他们完全可以藉此将来自下游的风险转移到华尔街那些远不可及的投资者们身上。可靠性牺牲在了规模和利润的祭坛上。

这是银行业内一个分水岭式的变化。传统情况下,银行方面会仔细审查借款人的「三C」——也即信用(Credit)、抵押品(Collateral)和现金流(Cash Flow,也即收入)——以确保其中99%的贷款会被顺利偿还。然而,正如我们之前在布雷·海勒和佛罗里达州房地产经纪人们那里所看到的那样,对于全新抵押贷款游戏规则作用下的贷款发起人而言,通过使用「无进件」、「声明所得」和「忍者」贷款等方式,对借款人进行仔细审查这件事已经变得不再重要:他们首先通过数额不菲的借款手续费又快又狠地赚了一票,然后再将贷款打包出售,把风险抛给了其他人。

接下来,华尔街的各家公司便将这些抵押贷款切割、打散并重新包装成被人们所熟知的「合成」金融衍生投资产品,或者各种不同风险级别的资金池,最后正式向德国、日本、阿布扎比或者其他任何地方的对冲基金、大学捐赠基金、养老基金、保险公司或者投资者们兜售价值数十亿美元的抵押贷款包或者抵押贷款部件包——这一类金融产品在投资界被称为「担保债务凭证」。华尔街将风险转嫁给了投资者们,投资者们也十分中意他们所提供的这一产品:因为抵押一直以来都是非常安全的投资产品,华尔街的债券信用评级机构也一直给予这类产品AAA级长期评级。

这些如金字塔般向上堆砌增长的银行贷款和金融衍生品完全符合美联储主席艾伦·格林斯潘的政策规定,格林斯潘本人亦为这一过程进行了担保,认定其成功分散了风险,并且为「银行体系的稳定做出了贡献……」

格林斯潘显然低估了将利润从风险当中抽离出来将会造成的巨大危险——问题在于,当风险被分散得到处都是时,风险也就无处不在了。没有谁会再像老派银行以前那样,对自己放出的款子小心在意:因为老派银行实实在在地拿出了自己的储蓄,借给了自己的左邻右舍们。

当事情彻底搞砸后,银行方面开始谴责借款人们不负责任,造成了违约行为。但是,实际上是银行本身——和美联储一道创造出了这个不负责任的制度,贷款给了数百万并不能按照合理预期偿还贷款的人,对于过程的安全性也没有施行审慎有效的监管。

国际货币基金组织前任首席经济学家西蒙·约翰逊指出:「在通常情况下,金融系统自我保护的本能将会阻止贷款人发放过多有风险的贷款。但是,证券化(也即将抵押品打包之后重新卖出)的魔力纾缓了贷款人的这一风险……让他们能够随意发放尽可能多的新抵押贷款。由于打包后的抵押品在大批投资者当中被瓜分为了很多份,无论是抵押贷款发起人还是投资银行方面管理证券化的部门都不担当违约风险。这一风险被转移到了投资者身上,由于缺乏对应的信息和必要的分析能力,他们中的很多人都搞不清楚自己究竟买下了些什么。而且,投资者们还武断地认为自己完全不需要担心所购买的抵押证券,因为它受到了信用评级机构的AAA评级护佑。」

二级市场将这场全新的抵押贷款游戏变成了一场注定招致灾难的抢椅子游戏。因为风险和利润之间被阻隔开了,二级市场运转起来就像是一场牵涉数以万亿美元的庞氏骗局。二级市场的规模增长得如此巨大,以至于需要新的资金不断流入,以此来弥补之前的损失,保持游戏的顺利进行。但是,当抢椅子游戏的音乐声停止时,这场游戏却让贝尔斯登、雷曼兄弟、华盛顿互惠银行、国家金融服务公司以及数以百计的地区银行倒下了。它让数百万普通美国人不得不止赎,被迫离开自己的家,还让比这更多得多的人变得一贫如洗——比过去穷了9万亿美元——这是产权剥离和房价贬值共同作用的结果。

全新抵押贷款游戏和中产阶级美国人的巨额财富损失都是华盛顿一系列新政策的直接后果——新经济彻底摧毁了近几十年来一直运转良好的法律和法规。

第一个重大举措是在吉米·卡特总统任期内完成的——也即1980年国会通过的《解除存款机构管制与货币管理法案》。该法律有效地取缔了美国高利贷相关法律一直以来对首次抵押贷款利率所施加的限制。此举移除了对那些在财务方面表现脆弱的借款人们的基本保障,为居心不良的次贷放款人们敞开了大门。前任美联储理事爱德华·格拉姆利奇表示:「消除高利贷法律所规定的(利率)天花板比其他任何方式都更能为次贷市场的发展铺平道路。」

1982年,国会又迈出了更大的一步。它通过了由里根总统提出的、为那些充满诱惑力的新型贷款正名的立法——正是这些贷款成为了千禧十年房地产热潮的病理特征。该法案赋予了州立银行出售可调利率抵押贷款的权力(国有银行已经在1981年获得了这项权力)。与此同时,它还准许了一些美国历史上从未准许过的事情——产权剥离贷款,银行业的行话称其为「负值摊还」。这一概念意味着国家授权银行出售这样一种贷款,随着时间的推移,待还贷款的数额会越积越多,从而使业主陷入不断深化的债务中去。最后,立法还赋予了美国通货监理局在1983年发布允许进行全额融资的相关法规的权力——这是通过取消买家必须支付首付的限制来实现的。

根据《》财经专栏作家格莱金·摩根森的观察:被里根总统盛赞为「金融系统近五十年来最重要的立法」的这套法案当中所包含的三个子项——可调利率抵押贷款、负值摊还和全额融资——恰恰成为了住房抵押贷款领域的粉碎机,它们所具有的「饮鸩止渴般的特征,使它们几乎不可能被完全偿清」。

两年后,在1984年,里根政府又为这场全新抵押贷款游戏发动了政变——将利润从风险当中抽离。里根领导下的白宫与华尔街的银行家们合作,编写了1984年《二级抵押贷款市场促进法案》。该法案批准二级市场抵押贷款的「证券化」,为美国抵押市场的爆炸性增长赋能,令其发展到超过美国长短期国债规模总和的地步。

对于那些发放贷款的银行,比如华盛顿互惠银行和长滩抵押贷款公司,证券化为它们出售手中的抵押品提供了渠道,以此筹集来的财富又为下一轮贷款发放提供了资金支持;对于像高盛这样的投资银行,证券化创造了全新的平台和便于收取丰厚管理费用的机器。与此同时,证券化还为投资银行创造出了一间与次贷市场进行对赌的赌场——一切都由他们的客户负责出钱。

1984法案是专门为华尔街编写的规范。在一些传闻中,这套法案实际上是由刘易斯·拉涅利与里根领导下的白宫之间亲密合作、共同制定的——拉涅利是原所罗门兄弟公司的传奇交易员,有些人尊称他为「现代抵押债券市场之父」。根据上世纪七十年代得来的经验,拉涅利很清楚投资银行家们如果要创造一个全新的抵押贷款市场需要首先消除哪些法律上的障碍。于是在1984法案通过之后,到了1986年,拉涅利和投资银行再下一城,在建立房地产抵押投资渠道,该渠道为抵押债券投资市场提供了复杂而特殊的税收优惠]的税法改革中赢得了利润丰厚的政策让步。

如果说白宫和国会为这场全新的抵押贷款游戏提供了法律蓝图,那么格林斯潘就是这场游戏的焦点人物——它的首席政策架构师,以及最具影响力的倡导者。全新抵押贷款游戏的核心是以下三个要素——宽松货币政策、次级贷款以及利率灵活机动的抵押贷款打包——所有这些都是由格林斯潘一手创造的,或者是得到了他大力支持的。

互联网泡沫破灭以及2000年初的股市之后,格林斯潘建立了美联储的宽松货币政策。他把注意力转向房地产和自有住房,认为这些将会是美国经济的新驱动力量。在格林斯潘的领导下,2001年一年总共下调基准利率11次。联邦公开市场委员会将联邦基金利率从2001年1月的6.5%逐步下调至2003年年中的1%,此举为银行业提供了大量方便易得的资金以供借出,给华尔街提供了同样的资金以供投资。

格林斯潘的战略生效了:该战略拯救了如自由落体般下坠的经济。与此同时,它还激活了住房市场,令房地产领域开始狂飙猛进。自2001年11月起,相关私营领域的全新就业机会数量增加了40%以上。2005年,住房、建筑和不动产市场的全力运作给美国经济注入了超乎想象的巨大活力——据某位经济学家估计,增量超过1万亿美元。

然而,房价那令人感到眼花缭乱的涨势当中却潜伏着危机。方便易得的财富和高企的房价使人们觉得自己比实际情况更加富有,在这种感觉作用下,每个人都会选择去冒更大的财务风险。民众所借的资金超出了他们的承担能力。

美国首屈一指的住房问题经济学家、耶鲁大学的罗伯特·J.希勒将房价暴涨比作一次「火箭升空」,这样的事情在第二次世界大战之前从来都没有过先例。希勒表示,在从19世纪90年代到2004年的这总计114年时间里,房价仅仅上涨了66%,根据通货膨胀调整之后,每年的平均涨幅只有0.5%。但是,从1997年到2004年,仅仅八年时间,房价就飙升了52%。希勒认为,这样一个白热化的房地产市场对于美联储而言理应是一个警告。其他一些来自金融领域专家们的悲观预言则警告说,格林斯潘的宽松货币政策正在引发一场危险的投机热潮,但格林斯潘却对这些警告完全不管不顾。

除了提供宽松货币政策,格林斯潘还做了其他更多事情。他大力推进了次贷市场、可调利率抵押贷款,以及其他各种充满诱惑力的贷款产品。克林顿和布什总统都曾呼吁将美国梦当中「拥有属于自己的房屋」的这部分梦想推而广之,延伸到那些落在后头的人群身上——尤其要延伸到少数族裔们身上。于是,格林斯潘便成为了为这一政策摇旗呐喊的拉拉队长。2005年4月,格林斯潘宣布:「身处社会边缘的贷款申请人们完全被信贷界拒之门外——这样的事情过去一再上演。如今,贷款发放人能够非常有效地判断个体申请人的风险状况,并直接对风险进行适当定价。」

不幸的是,在格林斯潘讲出这番话时,国家金融服务公司、华盛顿互惠银行以及纽约市各大主要银行——这些贷款发放机构所做的事情却完全相反。它们并没有剔除不良风险,反而选择降低标准,把贷款发放给了那些信用堪忧的人。但是,格林斯潘却因为次级抵押贷款市场的极速增长信心大振,对外进行大张旗鼓的宣传,说次贷规模已从上世纪九十年代仅占美国抵押贷款市场总份额的1%到2%,上升到了2005年的10%。

格林斯潘还告诉那些坚实的中产阶级业主,如果他们过去没有选择安全、传统的三十年期固定利率抵押贷款,那他们如今的欠款情况就会好得多。2004年初,格林斯潘说,美联储的研究结果「表明,过去十年间,如果业主们有机会选择可调利率抵押贷款,而不是固定利率抵押贷款的话,大部分业主可能能够节省多达数万美元」。他还呼吁银行家们将事情做得更大胆些:「如果放贷人能够更大规模地提供替代传统固定利率抵押贷款的产品,美国的消费者们或许还能得到更多的好处。」

然而事实恰恰相反,格林斯潘对遵循他的建议、购买了可调利率抵押贷款的借款人们施加了惩罚。从2004年中期到2006年1月的这段时间内,格林斯潘通过十四次加息,使联邦基金利率从1%翻了两番,上升到了4.5%。这一行为使得那些申请了2/28次级贷款或者选择性可调利率抵押贷款的借款人们遭遇了暴风骤雨。

克林顿和布什政府在推动次贷这件事情上说得实在是太好听了——平等、包容、进步。但是,这一策略却存在着一个基本缺陷,一个原本就应该由作为金融界专家智库的美联储提前指出的缺陷:让低收入民众当上业主的策略完全不符合经济现实。

经济学家罗伯特·希勒指出,从上世纪九十年代后期开始,房价的上涨已远远超出人们的收入水平。数以百万计的次人们正在参加一场自己最后必定会一败涂地的长跑。次贷将他们推入了反复再融资的循环——他们进行每一次再融资时,抵押贷款的规模和成本都会上涨。与此同时,他们的收入却始终持平,或者甚至下降。即便对于许多普通贷款的借款人来说,想要跟上房地产市场泡沫的步伐也是同一回事。根据前任国际货币基金组织经济学家西蒙·约翰逊的观察,从1997年开始,「房价的增长超过了人均收入的增长;1999年之后,随着房价连续五年大幅上涨,家庭实际收入中位数也持续下降」。在房价和个人收入之间的鸿沟持续扩大的前提下,大量违约是不可避免的。无法偿还他们所欠下贷款的人实在太多了。

爱德华·格拉姆利奇曾经在美联储内部提醒过格林斯潘,2005年时总额已达6250亿美元、占到当年全美按揭市场总额20%的次贷市场正如「狂野西部」一般运作,几乎没有受到任何监管措施保护。格拉姆利奇指责美联储主动放弃了自己作为金融领域警长角色的责任,默许针对低收入借款人进行的「屠杀」。格拉姆利奇强调,2005年这一年里,有多达51%的次级贷款不是来自银行,而是来自消费金融公司或者抵押贷款经纪人,这些贷款都是完全不受监管法规监督的。他呼吁美联储介入管理,否则次贷市场「就像一个通过了『谋杀者必须受到制裁』法案的城市,但大街上根本就没有警察巡逻」。但格林斯潘否决了格拉姆利奇要求美联储对次贷市场进行监管并加以更好控制的提议。

布什任内的财政部部长约翰·斯诺后来承认:「在这整个过程当中被我们遗忘的是——这一切必须在人们的收入负担得起房子的情况下才能成立。现在我们总算能够意识到自己付出的成本有多高了。」但是,布什的首席经济顾问劳伦斯·林赛却表示,布什手下的官员们没有任何一个打算提高警惕。「没有人想去阻止那个泡沫,」林赛说,「因为如果这样做了,就会与总统本人推行的政策相矛盾。」

以上这些都是事后才提出的意见。不过,一些政府机构之外的经济学家早在灾难发生之前便已提出了警告。2003年,华盛顿经济与政策研究中心的迪恩·贝克和马克·维士布罗特警告说,持续上升的抵押债务已经到达了危险线,这一情况是「尤为可怕的」,因为房价「可能会膨胀20%到30%之多」。除此之外,来自摩根士丹利的经济学家史蒂芬·罗奇和普林斯顿大学的保罗·克鲁格曼同样针对住房市场危险性过热发出了警告。

2004年,曾经在著作《非理性繁荣》中成功预言了2000年股市暴跌的罗伯特·希勒指出,各大主要区域市场中都存在着不祥的房价泡沫,他警告说,市场投机热可能会带来广泛的抵押贷款违约现象。希勒提醒大家,1929年的抵押贷款违约浪潮正是导致上世纪30年代美国有史以来最大的银行业危机的罪魁祸首。几个月后,也即2005年初,希勒向大众发出的警告措辞更为严厉了。他说,目前的房地产疯狂景象「可能是美国历史上最大的泡沫」——这一切将以彻底崩溃来结束。全球知名的投资者约翰·邓普顿爵士也预测市场将会出现不可避免的下滑。「当房价开始下降的时候,」他说,「下降趋势将会十分明显」并造成大范围破产。

然而,艾伦·格林斯潘却对关于房地产市场「泡沫」的讨论充耳不闻。2005年6月,他承认「区域市场上存在泡沫的迹象」,但却拒绝了像希勒这样的经济学家们要求美联储以提高利率的方式来降低投机热潮的呼吁,并表示「美国经济似乎仍拥有相当稳固的立足点」。

一年过后,房地产市场开始下跌。事后,通常站在格林斯潘拥护者立场的《华尔街日报》社论板块表态称「艾伦·格林斯潘在美联储的一系列政策为最终导致金融危机的信贷和房地产市场崩溃做出了显著贡献……」

不过,在房地产景气的那些年里,格林斯潘却是全国各地银行总裁们的大预言家和指路明灯,华盛顿互惠银行CEO凯瑞·基林格便是其中之一。这群银行家们紧紧跟随着格林斯潘的指引,他们在千禧十年的一系列行动形象地说明了格林斯潘在全国范围内所执行的经济策略。

像凯瑞·基林格这样的银行CEO们将格林斯潘的宽松货币政策,他对次级贷款的倡导,以及对可调利率抵押贷款的推广视作施行更为积极的贷款业务(比如可在二级市场上转售的选择性可调利率抵押贷款)方向上所开的绿灯。因此,华盛顿互惠银行便将业务重心从主街换到了华尔街上。购房者们不再是其主要客户——他们不过是接入华尔街终端的手段。

这正是像华盛顿互惠银行这样的美国老牌银行——乃至整个银行业所发生的关键转变。对于华盛顿银行而言,这是一个颇为见利忘义的转变。2005年3月,基林格在一封内部电子邮件中表达了对于住房市场高风险的担忧,他声称,目前的现象「通常意味着存在泡沫」。然而,基林格并没有在这场战争中撤退以保证安全,反而继续迎头向前。

2005年年中,华尔街的一些股票分析师曾经询问过基林格,华盛顿互惠银行持有大量高风险的选择性可调利率抵押贷款和次贷存货,他是如何保护银行免受其可能造成的损失的。基林格在回答时首先表示,华盛顿互惠银行拥有内部风险管控措。

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